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2004年12月13日

マンションPERについて、知る。

ずいぶん前になってしまいましたが、「駅近は、はずせない!」という記事を書いたとき、沢さんに、「マンションにも、PERという評価基準がある」と教えてもらいました。


「PERって、株じゃん。」と思いつつ、沢さんが残した「東京鑑定」というキーワードをたよりに、ググッてみる(Googleで検索すること)と・・・

おおっ、ありました。でも「東京鑑定」ではなく、正しくは「東京カンテイ」でありましたが(笑)。「東京鑑定」ではヒットせず、「マンション PER」で検索しました。

そこの「マスコミ向けに公表した統計資料」というところから、「特集記事「 首都圏 新築マンションPER2004」・資産性との相関性という記事を見ると、マンションPERについての記事を見ることができます。

マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)

なるほど・・・簡単に言えば、利回りの逆数ですね。この場合は、表面利回りになると思いますが。マンションPERの場合は、値が小さければ、小さいほど、収益性が高いということになります。

マンションPERのほうが、「賃貸にだしたら、何年で元がとれるか。」というのが、大体ではありますが、すぐに把握できるので、利回りよりも、分かりやすい気がします。

それに、「安くても、家賃が低すぎる設定しかできなければダメ。高くても、それに見合う高賃料が設定できれば、いい。」ということが、納得しやすい。

マンションPERに関する他の解説サイトも見てみまして、分かったことは、

・首都圏のマンションの平均値は、約21。
(つまり、これより低ければ、とりあえずは、平均よりもお買い得ということか。)

・首都圏では、北や東方面の地域が、収益性が高い傾向。逆に、南や西のほうは、収益性が低い。

・マンションPERが良好な駅は、徐々に収益性が高くなる(PERが低くなる)傾向。

 首都圏で南や西のほうといえば、横浜や二子多摩などのおしゃれな地域。北や東方面といえば、千葉や埼玉方面。

 う〜む、そういえば、「サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣」にも同じようなことが書いてあったような気が・・・。

 人気エリアは、家賃も高く設定できるけと、やっぱり価格も高いのね。

 でも良好なPERエリアでも、14がせいぜいなようなので、やはり新築は、利回りだけ考えると厳しいですね。お宝不動産というには、PERが10くらいでないと厳しいような気がします・・・。

 ただ、自宅として購入する場合は、賃貸にだすことになったときのことも考えて、こういう指標をチェックすることも必要ですが、単純に利回りだけでは決定できないでしょう。 PERにだけに振り回されることの落とし穴も、日経住宅サーチの記事にありましたので、興味ある人はどうぞ。

 そのほか、今回挙げたサイトには、PERが良好な駅なども載っていたので、マンションの購入を考えている人は、チェックしてみると、参考になるかもしれません。

posted by さますの at 23:56 | 東京 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産投資
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